Почему цены на недвижимость в Москве в 2017-2018 годах будут падать.
Новости по прогнозу:
23 августа 2018 - Согласно графику стоимости московской недвижимости, цена 1 квадратного метра с 2016 по 2018 год упала примерно со 175 000 рублей за кв.м до 165 000 рублей за кв. метр. Прогноз сбылся https://www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=2&step=week&grnum=1&curre...
05 марта 2018 - Четверть квартир в сданных новостройках Старой Москвы могут никогда не найти покупателя, если девелоперы не приложат значительных усилий по повышению привлекательности своего продукта. Об этом сообщают аналитики риелторской компании «Метриум». Сегодня на первичном рынке жилой недвижимости Старой Москвы представлено немало проектов, сдавшихся более трех лет назад, но до сих пор нераспроданных. Доля остатков в жилых комплексах, сданных в 2014 году и ранее, составляет 5,2% от общего количества квартир в продаже и четверть от сданного в эксплуатацию объема, отмечают аналитики «Метриум». https://realty.rbc.ru/news/5a9cf0e99a794752e7f7844a
07 января 2018 - В Москве рост цен будет сдерживать большой объем предложения жилья. Рынок уже затоварен, и эта тенденция сохранится. Годовой объем предложения в «старой» Москве может увеличиться на 15% с 3,7 млн кв. м (на конец 2017 года) до 4,25 млн кв. м. При этом спрос, то есть общая площадь приобретенного за год жилья возрастет, соответственно, с 2,25 млн кв. м до 2,36 млн кв. м. На вторичном рынке эксперты прогнозируют дальнейшее падение цен. По данным Росстата за третий квартал 2017 года, стоимость квадратного метра в готовом доме за год снизилась на 3,7%, цена упала с 54,2 до 52,2 тысячи рублей за квадрат. Объемы спроса на вторичное жилье существенно ниже, чем предложение, поэтому цены не растут. Стоимость квадратного метра продолжит плавно снижаться, прогнозирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Главным ограничителем спроса на жилье, как и раньше, остается падение реальных располагаемых доходов населения. За 11 месяцев 2017 года они сократились на 1,4%. Минувший год стал четвертым годом подряд, когда падали доходы. С другой стороны, поддержку рынку оказывает снижение ипотечных ставок. К концу 2017 года они упали ниже 10% годовых. По данным Центробанка, объем предоставленных ипотечных кредитов на 1 ноября 2017 превысил 1,5 трлн рублей, что больше прошлогоднего результата в 1,1 трлн рублей за аналогичный период.
02 января 2018 - Количественный рост рынка новостроек в старых границах Москвы по итогам 2017 года составил почти 40%, сообщает «Миэль-Новостройки». «Объем предложения достиг максимальных показателей за последние годы — 567 корпусов в 230 проектах. По сравнению с предыдущим годом количество корпусов выросло почти на 40%»,— цитирует «Интерфакс» сообщение компании. Специалисты отмечают, что катализатором роста предложения в старых границах Москвы стало появление новых территорий под застройку — в частности, за счет реновации промышленных зон. Напомним, строительство в Москве идет рекордными темпами — в 2017 году предложение на рынке новостроек составило 1 млн кв. м, что стало крупнейшим показателем за семь лет. При этом спрос на квартиры падает — эксперты отмечают, что с продолжением программы реновации количество «лишнего» жилья на рынке будет только увеличиваться, что отразится как на ценах, так и на выручке девелоперов.
25 октября 2017 - Реновация усилит конкуренцию в массовом сегменте — появятся значительные объемы стандартного жилья с возможностью конкуренции по цене с имеющимся на рынке предложением и новый игрок с доступом к земельным ресурсам и налоговыми преференциями. Власти постараются уйти от прямого конкурентного столкновения, чтобы не пошатнуть стабильность строительного сектора. Не стоит ожидать демпинга — это не в интересах города, который стремится окупить затраты, поэтому будет продавать по рыночным ценам. Тем не менее, очередной виток размывания спроса по разным проектам произойдет, что осложнит реализацию жилых комплексов частных застройщиков. Практически все участники конференции отметили уже наступившее затоваривание рынка новостроек Москвы и области. При этом начинающаяся программа реновации пятиэтажек окажет еще большее давление на рынок жилой недвижимости Москвы.
Себестоимость строительства 1 квадратного метра жилья в рамках программы реновации пятиэтажек в Москве может составить от 75 до 85 тысяч рублей, сообщил на форуме MREF глава департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин. При этом, с учётом того, что жильё планируется сдавать с отделкой, стоимость может вырасти на 10-15 тысяч рублей за квадратный метр, отметил Левкин.
______________________________________________________________
Исследование проекта 4teller.
В среднем в 2016 году стоимость недвижимости снизилась на 15% в зависимости от вида и класса объекта. В сегменте вторичного жилья в Москве средняя стоимость квадратного метра за последние полгода просела на 2% и составила к началу декабря почти 181,5 тыс. рублей.
В исследовании агентства «ИНКОМ-Недвижимость», подготовленном специально для «Известий», говорится, что «сползание» цен в среднем на 5–7% ежегодно сохранится в среднесрочной перспективе, а рынок достигнет ценового «дна» только в 2018–2019 годах.
Аргументы в пользу прогноза.
Цены падают из-за того, что стоимость жилья по-прежнему остается высокой для россиян, учитывая, что реальные доходы сократились за последние два года. Так, в III квартале 2016 года по сравнению с аналогичным периодом 2015-го этот показатель уменьшился на 6,1%.
При этом, 2016 год стал рекордным по количеству введенных в эксплуатацию новостроек (предложение выросло в 1,7 раза). А спрос в этом сегменте увеличился всего на 15% по сравнению с 2015-м (а по сравнению с 2013 годом произошел двукратный спад). В итоге к моменту ввода новостройки в эксплуатацию доля непроданного жилья увеличилась с 20 до 30%. При этом, московская мэрия планирует продолжать массовое строительство нового первичного жилья. Не такая ситуация в Подмосковье: объем разрешений на строительство, выданных подмосковными властями, уменьшился с 3,3 млн кв. м в 1 половине 2015 года, до всего 2,5 млн кв. м. в 2016 году. Однако, и такой объем нового предложения, при снизившемся спросе, достаточно высок.
Новостройки начинают выигрывать у «вторички» по качеству — это невозможно было представить десять лет назад, когда застройщики не утруждали себя возведением межкомнатных перегородок. В ответ вторичному рынку жилья остается снижать цены, причем ограничения в виде себестоимости строительства у продавцов "вторички" нет. В результате, стоимость вторичного жилья может опуститься ниже цен на новостройки — это распространенная мировая практика, но настоящая революция у нас.
Соотношения цены квартиры к цене аренды и к средним доходам в Москве сильно превышают аналогичные показатели в других странах:
- По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, если квартира стоит от 10 до 15 годовых доходов от ренты (соотношение P/R), она оценена справедливо. Если P/R находится около или выше 25, недвижимость неоправданно дорога, это пузырь, который рано или поздно лопнет. В Москве P/R приблизительно равен 25 (по расчетам "Денег" и по данным базы cian.ru, полтора года назад он был даже ниже --22). Грубо — это отношение медианного годового дохода от сдачи квартиру в аренду минус амортизация и другие расходы (540 тыс. руб.) к медианной цене квартиры (около 13,5 млн руб. на вторичном рынке). Для возврата к считающемуся равновесным уровню P/R в 10-15 цена на недвижимость должна упасть на 40-60% от текущего уровня.
- Другой метод оценки — отношение средней стоимости недвижимости к средним доходам домохозяйств, price to income, P/I. Чем этот показатель выше, тем больше переоценка недвижимости. В Москве P/I очень высок — 22 (данные numbeo.com, расчеты "Денег" дают похожий уровень). В Лондоне (16), Париже (17) P/I тоже высокий, но не настолько. В Амстердаме, Стокгольме, Сеуле и Мадриде — 8-12. В Нью-Йорке — 9. Москва — один из мировых лидеров переоцененности по P/I, выше этот показатель только у нескольких мегаполисов в мире, в основном китайских (Пекин, Шанхай, Шэнжень, Гуанчжоу). Для возвращения московского P/I к уровням европейских столиц и Нью-Йорка требуется падение цен на 35-50% от текущего уровня.
При этом надо понимать, что делать прогноз на основе различия коэффициентов в разных городах - не совсем корректно. Отличие в коэфициентах в полтора - два раза даже авторы методики признают, как нормальное, и оно может держаться таким годами и десятилетиями. Причина, по-видимому, в том, что жилье - это не только финансовое вложение. Люди переплачивают за престиж, за качество жизни, за парк или хорошую школу рядом. В случае с Москвой в высокий коэффициент заложена, помимо прочего, еще и разница в уровнях жизни в Москве и других городах, что делает Москву центром притяжения других россиян. На соотношение цена/аренда влияет также наш менталитет: мы привыкли иметь свое жилье. В отличие, например, от американцев, для которых жизнь в арендованной квартире - это норма, у нас в мозгу сидит: "квартира, рано или поздно, должна быть своей". И мы готовы переплачивать за это.
Новый налог на недвижимость будет расти, и стимулировать обедневших владельцев квартир к их продаже. По данным риэлторов, в Москве пустует более 100 тыс. квартир. При этом их обороту, по сути, ничего не препятствует. В том случае, если содержание недвижимости станет для их владельцев обременительным, предложение жилья на рынке вторичной недвижимости может резко возрасти.
В 2017 году сохранится тренд на снижение количества инвестиционных покупок. Это связано с остановкой роста цен на жилье. Раньше покупателей привлекала не только возможность вложить деньги в реальные метры, но и неуклонный рост их стоимости. Теперь же многие сомневаются в правильности такого решения, не получая с вложений "проценты" в виде дополнительной прибыли. "В столичном бизнес-классе доля инвестиционных покупок сегодня сократилась до 10 процентов (для сравнения, в докризисные годы их доля составляла порядка 20-25 процентов). В новостройках массового сегмента покупок с целью инвестиций тоже стало меньше - 23 процента (для сравнения, по итогам 2014 года их доля достигала 35 процентов)", - сообщила в интервью "РГ" председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.
Аргументы против прогноза
По версии аналитиков, снижать цены в дальнейшем застройщики уже не смогут из-за увеличивающейся себестоимости строительства. В последние 1,5 года многие застройщики работали на грани рентабельности, говорят эксперты рынка. Что ж, части из них в предстоящие годы придется обанкротиться, и этот процесс уже идет. За первое полугодие 2016 года обанкротилось 1,6 тыс. строительных организаций — это в два раза больше, чем год назад, свидетельствуют данные Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК).
Рынок жилой недвижимости начал стабилизироваться, вернулись продавцы, а девелоперы начали реализовывать новые проекты - отвечали эксперты рынка летом. Действительно, в первом полугодии крупные застройщики зафиксировали рост продаж, что было, кроме прочего, связано со снижением геополитических рисков и укреплением рубля. Эти же факторы могут продолжить действовать и в последующем.
Высокий уровень московских цен также поддерживается потоком приезжих, в связи с более высоким уровнем жизни и сервиса в Москве. В ближайшие 2 года этот фактор вряд ли исчезнет.
В случае снижения ставок по ипотеке количество сделок с использованием кредитных средств может увеличиться. При этом ожидается, что в 2017 году ставка вернется на предкризисный уровень 12% годовых (что при прогнозируемой инфляции 4% все равно очень дорого).
При более высоких темпах восстановления экономики, чем прогнозируется сейчас (это возможно, если отменят санкции, и вырастет цена на нефть) стоимость жилья на вторичном рынке также перестанет падать в ближайшее время и продержится на текущих уровнях в течение пары лет.
Подводя итог: в данный момент выглядит более вероятным, что цена квадратного метра продолжит снижение.
Другие прогнозы по теме "Недвижимость"
Использованы материалы источников:
http://izvestia.ru/news/653751#ixzz4Tf0n2Q22
http://kommersant.ru/doc/3030218
http://kommersant.ru/doc/3042068
http://realty.rbc.ru/news/5797468e9a79472c5fb69c0b
http://www.vedomosti.ru/realty/articles/2016/08/10/652407-novostroiki-prodayutsya
http://www.kommersant.ru/doc/2747856
http://www.rbc.ru/opinions/society/06/04/2016/5704e6fe9a7947da549a66d2?from=typeindex/opinion
https://rg.ru/2017/01/07/stavki-po-ipoteke-vernutsia-k-dokrizisnym.html
