Вторичное жилье в России будет дешеветь


1 000
Не позднее
7 апреля 2018
прогноз сбудется
Рост прямых налогов, тарифов ЖКХ и сборов на капитальный ремонт может сделать владение недвижимостью, доставшейся по приватизации или по наследству, чересчур обременительным...

Сводная информация по прогнозу Редактировать сводную информацию

Почему цены на недвижимость в Москве в 2017-2018 годах будут падать. Исследование проекта 4teller.

В среднем в 2016 году стоимость недвижимости снизилась на 15% в зависимости от вида и класса объекта. В сегменте вторичного жилья в Москве средняя стоимость квадратного метра за последние полгода просела на 2% и составила к началу декабря почти 181,5 тыс. рублей. 

В исследовании агентства «ИНКОМ-Недвижимость», подготовленном специально для «Известий», говорится, что «сползание» цен в среднем на 5–7% ежегодно сохранится в среднесрочной перспективе, а рынок достигнет ценового «дна» только в 2018–2019 годах. 

Аргументы в пользу прогноза.

Цены падают из-за того, что стоимость жилья по-прежнему остается высокой для россиян, учитывая, что реальные доходы сократились за последние два года. Так, в III квартале 2016 года по сравнению с аналогичным периодом 2015-го этот показатель уменьшился на 6,1%.

При этом, 2016 год стал рекордным по количеству введенных в эксплуатацию новостроек (предложение выросло в 1,7 раза). А спрос в этом сегменте увеличился всего на 15% по сравнению с 2015-м (а по сравнению с 2013 годом произошел двукратный спад). В итоге к моменту ввода новостройки в эксплуатацию доля непроданного жилья увеличилась с 20 до 30%. При этом, московская мэрия планирует продолжать массовое строительство нового первичного жилья. Не такая ситуация в Подмосковье: объем разрешений на строительство, выданных подмосковными властями, уменьшился с 3,3 млн кв. м в 1 половине 2015 года, до всего 2,5 млн кв. м. в 2016 году. Однако, и такой объем нового предложения, при снизившемся спросе, достаточно высок.

Новостройки начинают выигрывать у «вторички» по качеству — это невозможно было представить десять лет назад, когда застройщики не утруждали себя возведением межкомнатных перегородок. В ответ вторичному рынку жилья остается снижать цены, причем ограничения в виде себестоимости строительства у продавцов "вторички" нет. В результате, стоимость вторичного жилья может опуститься ниже цен на новостройки — это распространенная мировая практика, но настоящая революция у нас. 

Соотношения цены квартиры к цене аренды и к средним доходам в Москве сильно превышают аналогичные показатели в других странах:

  • По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, если квартира стоит от 10 до 15 годовых доходов от ренты (соотношение P/R), она оценена справедливо. Если P/R находится около или выше 25, недвижимость неоправданно дорога, это пузырь, который рано или поздно лопнет. В Москве P/R приблизительно равен 25 (по расчетам "Денег" и по данным базы cian.ru, полтора года назад он был даже ниже --22). Грубо — это отношение медианного годового дохода от сдачи квартиру в аренду минус амортизация и другие расходы (540 тыс. руб.) к медианной цене квартиры (около 13,5 млн руб. на вторичном рынке). Для возврата к считающемуся равновесным уровню P/R в 10-15 цена на недвижимость должна упасть на 40-60% от текущего уровня.
  • Другой метод оценки — отношение средней стоимости недвижимости к средним доходам домохозяйств, price to income, P/I. Чем этот показатель выше, тем больше переоценка недвижимости. В Москве P/I очень высок — 22 (данные numbeo.com, расчеты "Денег" дают похожий уровень). В Лондоне (16), Париже (17) P/I тоже высокий, но не настолько. В Амстердаме, Стокгольме, Сеуле и Мадриде — 8-12. В Нью-Йорке — 9. Москва — один из мировых лидеров переоцененности по P/I, выше этот показатель только у нескольких мегаполисов в мире, в основном китайских (Пекин, Шанхай, Шэнжень, Гуанчжоу). Для возвращения московского P/I к уровням европейских столиц и Нью-Йорка требуется падение цен на 35-50% от текущего уровня.

При этом надо понимать, что делать прогноз на основе различия коэффициентов в разных городах - не совсем корректно. Отличие в коэфициентах в полтора - два раза даже авторы методики признают, как нормальное, и оно может держаться таким годами и десятилетиями. Причина, по-видимому, в том, что жилье - это не только финансовое вложение. Люди переплачивают за престиж, за качество жизни, за парк или хорошую школу рядом. В случае с Москвой в высокий коэффициент заложена, помимо прочего, еще и разница в уровнях жизни в Москве и других городах, что делает Москву центром притяжения других россиян. На соотношение цена/аренда влияет также наш менталитет: мы привыкли иметь свое жилье. В отличие, например, от американцев, для которых жизнь в арендованной квартире - это норма, у нас в мозгу сидит: "квартира, рано или поздно, должна быть своей". И мы готовы переплачивать за это.

Новый налог на недвижимость будет расти, и стимулировать обедневших владельцев квартир к их продаже. По данным риэлторов, в Москве пустует более 100 тыс. квартир. При этом их обороту, по сути, ничего не препятствует. В том случае, если содержание недвижимости станет для их владельцев обременительным, предложение жилья на рынке вторичной недвижимости может резко возрасти.

В 2017 году сохранится тренд на снижение количества инвестиционных покупок. Это связано с остановкой роста цен на жилье. Раньше покупателей привлекала не только возможность вложить деньги в реальные метры, но и неуклонный рост их стоимости. Теперь же многие сомневаются в правильности такого решения, не получая с вложений "проценты" в виде дополнительной прибыли. "В столичном бизнес-классе доля инвестиционных покупок сегодня сократилась до 10 процентов (для сравнения, в докризисные годы их доля составляла порядка 20-25 процентов). В новостройках массового сегмента покупок с целью инвестиций тоже стало меньше - 23 процента (для сравнения, по итогам 2014 года их доля достигала 35 процентов)", - сообщила в интервью "РГ" председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.

Аргументы против прогноза

По версии аналитиков, снижать цены в дальнейшем застройщики уже не смогут из-за увеличивающейся себестоимости строительства. В последние 1,5 года многие застройщики работали на грани рентабельности, говорят эксперты рынка. Что ж, части из них в предстоящие годы придется обанкротиться, и этот процесс уже идет. За первое полугодие 2016 года обанкротилось 1,6 тыс. строительных организаций — это в два раза больше, чем год назад, свидетельствуют данные Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК).

Рынок жилой недвижимости начал стабилизироваться, вернулись продавцы, а девелоперы начали реализовывать новые проекты - отвечали эксперты рынка летом. Действительно, в первом полугодии крупные застройщики зафиксировали рост продаж, что было, кроме прочего, связано со снижением геополитических рисков и укреплением рубля. Эти же факторы могут продолжить действовать и в последующем.

Высокий уровень московских цен также поддерживается потоком приезжих, в связи с более высоким уровнем жизни и сервиса в Москве. В ближайшие 2 года этот фактор вряд ли исчезнет.

В случае снижения ставок по ипотеке количество сделок с использованием кредитных средств может увеличиться. При этом ожидается, что в 2017 году ставка вернется на предкризисный уровень 12% годовых (что при прогнозируемой инфляции 4% все равно очень дорого).

При более высоких темпах восстановления экономики, чем прогнозируется сейчас (это возможно, если отменят санкции, и вырастет цена на нефть) стоимость жилья на вторичном рынке также перестанет падать в ближайшее время и продержится на текущих уровнях в течение пары лет.

Подводя итог: в данный момент выглядит более вероятным, что цена квадратного метра продолжит снижение.

Другие прогнозы по теме "Недвижимость"

Использованы материалы источников: 

http://izvestia.ru/news/653751#ixzz4Tf0n2Q22

http://kommersant.ru/doc/3030218

http://kommersant.ru/doc/3042068

http://realty.rbc.ru/news/5797468e9a79472c5fb69c0b

http://www.vedomosti.ru/realty/articles/2016/08/10/652407-novostroiki-prodayutsya

http://www.kommersant.ru/doc/2747856

http://www.rbc.ru/opinions/society/06/04/2016/5704e6fe9a7947da549a66d2?from=typeindex/opinion

https://rg.ru/2017/01/07/stavki-po-ipoteke-vernutsia-k-dokrizisnym.html

30 сентября 2017
4teller(85)%
Цены на жилье в Москве продолжат падение до 2024 года. К 2020 году стоимость квартир в столице снизится на 20–30% от нынешнего уровня, после чего рынок достигнет дна. Ежегодное падение, таким образом, составит около 10%. Такой прогноз сделал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на конференции в рамках форума RREF-2017, который проходит в московском ЦДХ. Новый рост цен, по прогнозу аналитика, может начаться ближе к 2024 году или после него. «С 2020 года цены будут колебаться и, возможно, начнут отыгрывать текущую инфляцию, но это не будет ростом. Цены должны стабилизироваться на уровне 120 тыс. руб. за 1 кв. м, что соответствует уровню $2 тыс. за «квадрат» (при курсе 60 руб. за 1$)», — пояснил Олег Репченко. «Падение цен в большей степени затронет рынок вторичного жилья Москвы — он будет падать долго и болезненно до этого уровня. Новостройки на данный момент уже значительно упали в цене, девелоперы предлагают большие скидки и революционные цены. Поэтому первичный рынок ближе к уровню дна. Продать жилье на вторичном рынке без существенных скидок будет невозможно, и с каждым годом цены будут только ниже», — рассказал руководитель IRN.RU. Нынешний кризис, который длится с 2014 года, Олег Репченко назвал новой реальностью рынка жилой недвижимости и считает этот десятилетний период кризиса (2014–2024) суперциклом. В своем докладе эксперт сравнил прошлые кризисы 1998 и 2008 годов и отметил два периода роста цен, которые длились по семь лет — с 1991 по 1998 год и с 2001 по 2008 год, цены в эти периоды также выросли почти в семь раз. По словам Репченко, падение цен в прошлые кризисы длилось около трех лет. Среди фундаментальных причин падения цен на жилье эксперт назвал завышенную стоимость московской недвижимости даже в сравнении с мировыми аналогами (европейскими столицами и городами-миллионниками). «Соотношение цен на жилье и уровня доходов не соответствует мировым стандартам, а доходность от сдачи квартир в аренду ниже доходности по депозитам, что не соответствует реалиям нормального рынка», — рассказал он. Репченко также отметил затоваренность столичного рынка новостроек, которая может еще вырасти в ходе реализации программы реновации пятиэтажек. Средние цены на жилье в Москве в сентябре 2017 года, по данным IRN.ru, зафиксированы на уровне 166,1 тыс. руб. за 1 кв. м.
10 августа 2017
4teller(85)%
Снижение ипотечных ставок на 2 процентных пункта, объявленное в пятницу Сбербанком и вслед за ним ожидаемое от других банков, может спровоцировать повышение спроса на вторичное жилье до 10%, а на новостройки — до 20%, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость. Сбербанк с 10 августа снижает процентные ставки по ипотеке на покупку новостроек и квартир на вторичном рынке. Также банк сокращает минимальный размер первоначального взноса по продукту "Приобретение готового жилья". Диапазон изменения составит 0,6-2 процентных пункта, первоначальный взнос снижен на 5 процентных пунктов. Теперь новые ставки ипотеки на приобретение жилья в новостройке составят 7,4-10%, на вторичном рынке — 8,9-10%. Минимальный первоначальный взнос на продукт "Приобретение готового жилья" теперь составляет 15%. По мнению руководителя ипотечного центра Est-a-Tet Алексея Новикова, снижение ипотечных ставок может повлечь за собой рост количества сделок на первичном рынке до 20% и на вторичном — до 10%. Если на первичном рынке по итогам первого полугодия 2017 года доля ипотеки составляет более 60%, то при покупке готового жилья заемные средства используют еще чаще — распределение 70% на 30%, объясняет он разницу. "Если ипотека от Сбербанка со ставкой от 7,4% будет доступна в большинстве новостроек и будет предлагаться на срок 20 лет и более, то действительно, это способно существенно подстегнуть спрос на квартиры. Рост может составить порядка 20%", — говорит председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.
10 июля 2017
4teller(85)%
Руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко заявил, что жилье в столичном регионе в ближайшие несколько лет будет дешеветь. Об этом сообщает «Эксперт». По мнению Репченко, цены вернутся на уровень 2004–2005 годов.  «В кризис динамика рынка жилья совсем иная, чем у фондового рынка. Его стоимость обычно снижается ступенчато. Даже в отсутствие спроса и сделок продавцы обычно стараются держать цены: «Попробую, вдруг купят», - пояснил он. Затем, как отметил Репченко, риелторы перестают работать с «нереальными» рекламными ценами. Они просят продавцов оценивать недвижимость «по нижней планке». С этого момента цены начинают снижаться. Из «Индекса стоимости жилья», составленного аналитическим центром Репченко, следует, что московские квартиры за 2015–2016 годы подешевели почти на четверть — до 170 тысяч рублей за квадратный метр.  График: с сайта irn.ru
Существующие похожие прогнозы
Не позднее
31 декабря 2021
прогноз сбудется
Экономика
В районе Сахалина планируется построить мост или тоннель
Когда-нибудь
прогноз сбудется
Экономика
Wheelys начала тестировать в Шанхае мобильный супермаркет Moby, который приезжает по вызову через смартфон. Клиент сканирует штрих-коды товаров, оплата списывается автоматически
Примерно
21 января 2022
прогноз сбудется
Экономика
В России этот способ идентификации клиентов может получить широкое распространение через 3–5 лет. В 2017 году может пройти испытания создаваемая ЦБ единая база биометрических данных
(+1)
(+1)
Примерно
26 сентября 2117
прогноз сбудется
Экономика
США. Индекс Dow Jones Industrial Average составлял примерно 81 пунктов в 1917 году. Индекс вырос более чем в 275 раз за последующие 100 лет (в среднем прибавляя около 5,8% в год)
Ровно
15 декабря 2017
прогноз сбудется
Экономика
15 декабря 2016 - В 2010 году биткоин стоил всего 0.50$, а сегодня его цена выросла почти до $790. Посмотрим через год
Не позднее
11 сентября 2020
прогноз сбудется
Экономика
11.09.2017 - Соответствующий прогноз озвучил в ходе совещания с президентом Владимиром Путиным и членами правительства глава Минэкономразвития Максим Орешкин
(+2)
(+3)
Не позднее
2 декабря 2030
прогноз сбудется
Экономика
Это будет связано в первую очередь с ростом использования возобновляемых источников энергии и альтернативной энергетики, а также распространением электромобилей.
+ 1 обоснований
Примерно
1 января 2018
прогноз сбудется
Экономика
Такой прогноз дают эксперты
Примерно
25 марта 2024
прогноз сбудется
Экономика
Разработчики ПО уже стали одной из самых высокооплачиваемых групп в России, а система образования может подготовить сотни тысяч разработчиков высокого уровня за несколько лет...
Когда-нибудь
прогноз сбудется
Экономика
"Мы обанкротившееся государство с долгом в 2,2 триллиона, 30 тысяч евро на каждого француза", — заявил кандидат в президенты Франции Фийон в ходе своего визита на Корсику

Накопленные прогнозы складываются в тенденции:

Политика:    Трамп         США       Крым        Украина         Евросоюз         Миграция       Сирия      Оружие         Санкции         Выборы

Наука и Техника:    Электромобили     Беспилотные автомобили     Космос     Нейросети     Роботы      Покорение Марса        Ракеты

Виртуальная реальность       Смартфоны      Покорение Луны       Искусственный интеллект       Apple       Энергетика          Блокчейн

Астероиды          Видео          Боевые роботы         Нанотехнологии         Илон Маск         SpaceX        Биометрия        Космодром "Восточный"

Экономика:      Пенсии        Газпром         Доллар        Нефть       Экономический кризис      Сотовая связь      Недвижимость        Налоги

Общество:      Интернет       Туризм       Секс        Спорт          Компьютеры          Автомобили        Изменение климата        ГМО      

Facebook         ВКонтакте      Человек       Население      Демография      Миграция       VPN      Анонимайзер

Медицина:        Генетика       Медицина       Органы       Трансплантология        Лекарства        Лечение рака       Лекарство от старения

 

Прогнозы по любым другим темам можно найти с помощью поиска