Долевое строительство будет отменено и заменено другими источниками финансирования, минимизирующими риск граждан

Примерно
8 ноября 2020
прогноз сбудется
Экономика
Такое поручение правительству дал В.Путин. Результатом может стать снижение объема строительства жилья, и рост цен на недвижимость на 15–35%
56%
44%
21 ноября 2017 г.
Автор:
User image4teller
Comment0
Count2

Неделю назад рынок недвижимости всколыхнула новость: власти намерены отказаться от долевого строительства в пользу проектного финансирования. О том, по кому может ударить такое решение, рассуждает генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова.

Рынок недвижимости вновь гудит, как потревоженный улей: президент Владимир Путин дал поручение заменить долевое строительство проектным финансированием. С одной стороны, желание отойти от долевого строительства можно понять: несмотря на то, что закон №214-ФЗ считался самой надежной схемой покупки квартиры в новостройке, полностью обезопасить покупателей он так и не смог. Уже 10 лет федеральные программы не могут залатать все бреши и расселить обманутых дольщиков по квартирам.
На сегодняшний день по всей России остается еще 830 долгостроев, а в реестрах обманутых дольщиков все еще числятся 36,6 тысячи человек. И обманутые покупатели, и застройщики, и риелторы, и общественные правозащитники, и уже даже сами чиновники устали от постоянных скандалов с недостроями, долгостроями и выводом денег дольщиков в компании на теплых кипрских берегах с неизвестными бенефициарами.
Однако проблема не в том, что закон №214-ФЗ пока еще не работает, как швейцарские часы, а в привычном стремлении рубить сплеча, "весь старый мир разрушить до основания" и устраивать революции, когда вполне можно обойтись эволюцией.

С переходом на проектное финансирование, на первый взгляд, для покупателей начинаются сплошные молочные реки и кисельные берега: семья приобретает готовую квартиру в уже построенном доме. Между покупателем и застройщиком надежной стеной встает коммерческий банк: покупатель вносит деньги в банк, банк рассчитывается с застройщиком. Покупая готовую квартиру в построенном доме, у новосела нет риска быть обманутым. Нет ответственности дольщика — нет риска. А нет риска — нет никаких долгостроев, акций протеста и тысяч судебных исков, все живут в своих квартирах, все счастливы. Однако это только на первый взгляд.
На самом деле, не нужно заканчивать Гарвард, чтобы понимать: в любом бизнесе — хоть в строительном, хоть в производстве покрышек — любое "закручивание гаек" неизбежно вызывает рост цен. Работать себе в убыток никто не станет, поэтому платить за это самое закручивание всегда будет конечный потребитель. А в случае покупки квартиры, в отличие от десятка булочек, переплачивать покупателю придется много.
Самая примитивная арифметика: сейчас девелопер продает квартиры на этапе котлована. Каждая компания выбирает собственную финансовую стратегию, но чаще на начальном этапе застройщик вкладывает не более трети собственных средств, две трети заемных, и практически сразу после начала строительства начинает продажу квартир.

По данным заммэра Москвы Марата Хуснуллина, по состоянию на август застройщиками привлечено 970 миллиардов рублей. За деньги дольщиков, в отличие от земных средств, не надо платить проценты, поэтому, чем быстрее и больше продано квартир, тем приятнее для покупателя конечная стоимость квадратного метра. А по правилам проектного финансирования те же самые 970 миллиардов девелоперам придется брать под 14-20% годовых. За 2-3 года получается переплата по кредиту 20-50%. Уже можно смело накидывать как минимум 15% к цене квадратного метра на выходе.
И еще не факт, что банки, убедившись, что альтернативы займу в виде денег дольщиков больше нет, не станут повышать для застройщиков ставки. 
В таких условиях небольшие компании, которые не в состоянии брать дорогие долгосрочные кредиты, при проектном финансировании уйдут с рынка, в том числе и те, которые строили качественное жилье.
Это приведет к обвалу объемов строительства и к тому, что останутся только крупные частные и окологосударственные структуры. О высоком качестве строительства в этом случае говорить не приходится — снижение конкуренции еще никогда к улучшению качества не приводило. В условиях отсутствия конкуренции у застройщика не будет стимула внедрять инновационные материалы и технологии. В проигрыше в итоге опять остается конечный потребитель.

Совершенно непонятно, как в предлагаемых условиях будут работать риелторы. Если квартиры нельзя продавать до введения дома в эксплуатацию, значит, и брокерам не с чем будет работать. Сколько компаний в таких условиях удержится на рынке, сложно сказать.
В конечном итоге для покупателя проектное финансирование выглядит так: надежно, но дорого. Или очень дорого — в зависимости от нюансов, которые появятся в ходе проработки схемы правительством и Центробанком. И это вполне логично: отсутствие риска всегда стоит денег.
А вот готовы ли платить такую цену за отсутствие риска наши сограждане — большой вопрос. Сейчас практически все согласны взять на себя незначительный риск и купить квартиру как можно раньше — если не на этапе закрытых продаж или котлована, то хотя бы на этапе строительства первых двух-трех этажей, когда она еще стоит на 15-20% дешевле. Смогут ли покупатели платить 10 миллионов рублей вместо 8 миллионов, 50 вместо 40 за готовые квартиры? А если смогут, то захотят ли?

Чтобы компенсировать рост цен жилье и не обрушить спрос, ипотеку банки должны выдавать по ставкам в два раза ниже — 4-6%, а не 10-12% годовых, как сейчас. Или активно кредитовать застройщиков под сопоставимый процент. Однако сейчас не та ситуация, чтобы на застройщиков пролился дождь долгосрочных дешевых кредитов — их сейчас очень сложно получить в любой сфере производства и бизнеса, не только в строительстве. На сегодняшний день нет стабильности ни на валютном рынке, ни на энергетическом, ни в производственной сфере. Санкции, дипломатические и информационные войны не добавляют макроэкономической стабильности и уверенности в завтрашнем дне. Неудивительно, что банки не горят желанием связывать себя долгосрочными проектами.

Если главная цель грядущих перемен — защита людей, то целесообразнее было бы принять поправки, которые повысят прозрачность движения денежных средств и сделают невозможным вывод денег дольщиков вместо того, чтобы в очередной раз ломать устоявшуюся систему. Механизмы контроля давно известны — забалансовые счета (то есть предназначенные для обобщения информации о наличии и движении ценностей, не принадлежащих хозяйствующему субъекту, но временно находящихся в его пользовании или распоряжении — прим. ред.), опционы.
Очень не хочется вместо счастливых новоселов получить рост цен, банкротство застройщиков, обвал строительства и спроса и очередную стагнацию, из которой будем героическими усилиями выбираться следующие несколько лет.

Поделиться в социальных сетях:
Похожие прогнозы
Не позднее
31 декабря 2019
прогноз сбудется
Экономика
Президент США Дональд Трамп подписал одобренный Конгрессом пакет законодательных актов о выделении Киеву почти 700 миллионов долларов помощи, сообщило посольство Украины в США.
75%
25%
Примерно
25 марта 2024
прогноз сбудется
Экономика
Разработчики ПО уже стали одной из самых высокооплачиваемых групп в России, а система образования может подготовить сотни тысяч разработчиков высокого уровня за несколько лет...
69%
31%
Не позднее
4 апреля 2027
прогноз сбудется
Экономика
По данным бюджетного управления конгресса (CBO) США, в 2017 году соотношение госдолга к ВВП составляет 77%, в 2037 году доля увеличится до 113%, а к 2047 году - до 150% от ВВП
65%
35%
Примерно
31 декабря 2019
прогноз сбудется
Экономика
ВТБ объявил принудительный выкуп обыкновенных акций подконтрольного ему банка «Возрождение» у миноритариев Подробнее на РБК: https://www.rbc.ru/rbcfreenews/5c8a9a0a9a79471c9d5f2c5b?utm
Ровно
1 января 2022
прогноз сбудется
Экономика
К 1 января 2022 г объем госдолга регионов России составит 2,907 трлн руб. сообщает Минфин.
60%
40%
Не позднее
1 января 2020
прогноз сбудется
Экономика
Анатолий Чубайс рассчитывает на интерес к российским технологиям стран из Азиатско-Тихоокеанского реагиона
61%
39%
(+1)
Не позднее
31 декабря 2024
прогноз сбудется
Экономика
Ставка по ипотеке к 2024 году должна составить около 8%, сообщил министр финансов Антон Силуанов
42%
58%
Примерно
11 декабря 2020
прогноз сбудется
Экономика
Сбербанк рассматривает возможность изменения названия: из него может пропасть слово «банк», рассказал журналистам глава Сбербанка Герман Греф
50%
50%
Примерно
20 октября 2022
прогноз сбудется
Экономика
Недвижимость. "На сегодня, если инфляция составляет 3%, я думаю, что ставка в 5% не за горами", — цитирует Грефа ТАСС
55%
45%
Примерно
25 января 2027
прогноз сбудется
Экономика
О таком намерении заявил Трамп. Однако, реализовать это можно не раньше, чем через 10 лет: США потребляют 15 млн баррелей в день, производя 10. Потребует перестройки нефтепереработка
62%
38%
(+1)

Политика:    2016    2017    2018    2019    2020    2021    2022    2023    2024    2025    2026    2027    2028    2029    2030-е    2040-е    2050-е    2060-е    Избранное 

Технологии:    2016    2017    2018    2019    2020    2021    2022    2023    2024    2025    2026    2027    2028    2029    2030-е    2040-е    2050-е    2060-е    Избранное 

Экономика:      2016    2017    2018    2019    2020    2021    2022    2023    2024    2025    2026    2027    2028    2029    2030-е    2040-е    2050-е    2060-е    Избранное 

Общество:      2016    2017    2018    2019    2020    2021    2022    2023    2024    2025    2026    2027    2028    2029    2030-е    2040-е    2050-е    2060-е    Избранное 

Медицина:        2016    2017    2018    2019    2020    2021    2022    2023    2024    2025    2026    2027    2028    2029    2030-е    2040-е    2050-е    2060-е    Избранное 

 

С помощью поиска можно найти прогнозы по любым темам